תפקידו של עורך דין הקבלן
25 מאי 2024
במאמר הבא, נבקש להבהיר על ההבדלים הקיימים בין עורך דין מקרקעין הפועל מטעם הקבלן, לבין עורך דין מקרקעין שילווה את העסקה מצדם של הרוכשים.
פקידו של עורך דין הקבלן
רכישת דירה ‘חדשה מהניילון’ היא ללא ספק צעד מרגש ובעיקר עבור זוגות ויחידים שחסכו הון, והמתינו זמן רב עד שהגיעה שעת הכושר לרכישת נכס ראשון משלהם. אך רגע לפני שקופצים על העסקה הראשונה, מוטב להכיר את כלל הגורמים שילוו את העסקה.
במאמר הבא, נבקש להבהיר על ההבדלים הקיימים בין עורך דין מקרקעין הפועל מטעם הקבלן, לבין עורך דין מקרקעין שילווה את העסקה מצדם של הרוכשים.
האם באמת קיימים הבדלים?
עורך דינו של הקבלן אמנם מתמחה במקרקעין, אך אין זה מתפקידו לייצג את הרוכשים.
מטרתו של עורך דין הקבלן היא לוודא כי אכן מבוצעות כלל הפעולות בעלות ההיבטים המשפטיים אשר נדרשות בעת קבלת דירה חדשה לרבות רישום בטאבו וביצוע תחזית מדויקת של המיסוי אותו יידרש לשלם על-פי חוק המקרקעין.
אחד מן הנושאים שמטעים רבים לחשוב כי עו”ד הקבלן מייצג גם את הרוכשים, הוא העובדה כי החוק מתיר שהקבלן ידרוש את תשלום שכר טרחת עורך דינו כחלק מן העסקה. חשוב לדעת: החוק גם מגביל את נושא התשלום כך שרוכשים ישלמו 0.5% משווי הדירה או עד 5,000 ₪, כשהתשלום הנבחר הוא הנמוך מבניהם. כמו כן, עו”ד הקבלן איננו מייצג או פועל למען האינטרס של הרוכשים.
לעומת זאת, עו”ד פינוי בינוי, לדוגמה, פועל למען הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומטרתו להגן על זכויותיהם ולוודא כי כל ההיבטים המשפטיים מוסדרים לטובתם.
ייצוג משפטי ברכישת דירה מקבלן
עתה אחרי שהבנו כי מטרת עבודתו של עו”ד הקבלן היא להסדיר את עסקת המקרקעין מן ההיבטים המשפטיים הנוגעים לקבלן בלבד, הרי שמוטב להסביר כיצד עורך דין מקרקעין מטעם הרוכשים יפעל למענם.
מרבית העסקאות המבוצעות אל מול הקבלן, מתרכזות בנכס שטרם נבנה עד תומו, או אף טרם נבנה כלל. במצבים בהם מדובר בנכס שעוד טרם נבנה, הרי שיש לבחון אם הוענק היתר בנייה. במידה ולא, יפעל עורך דינכם להוספת סעיף בחוזה המכר אשר קובע מועד סופי לקבלת היתר הבנייה.
סעיפים נוספים עליהם יתעקש עורך דינכם בין שמדובר בנכס שנמצא בבנייה, ובין שמדובר בנכס שטרם קיבל את ההיתרים הנדרשים, הם:
- מועדי מסירה: יקבע בחוזה באופן מסודר ושאיננו נתון לפרשנות, מועדי מסירה מסודרים לרבות מועדים קבועים במידה ויאחר הקבלן במסירת הנכס.
- ערבות בנקאית: עורך הדין יוודא כי לא יימסרו לקבלן סכומים העולים על 7 אחוזים מערכו של הנכס. סכומים גבוהים מערך זה יינתנו רק בכפוף להצגת שורה של ערובות המבטיחות את ביטחון הרוכשים לרבות ערבות בנקאית והצגת הערת אזהרה רשומה.
- הוצאות העסקה: לצורך השקיפות המרבית, שכר טרחתו של עורך דין הקבלן מוכרח להוות חלק בלתי נפרד מסעיפי חוזה המכר. נתון זה ייבדק אף הוא על-ידי עורך דין הרוכשים.
דיון בנושא חוזה המכר
לסיכום, עורך דין מטעמו של הקבלן הוא איננו בעל מקצוע המייצג את הרוכשים. העסקת עורך דין מקרקעין ותיק המעניק שירות פרטי, תאפשר את התדיינות שני הצדדים המשפטיים באשר לחוזה המכר, והגעה לסעיפים מוסכמים אשר מבטיחים את שביעות רצונם של שני הצדדים.
